Wynajem nieruchomości to jedna z popularniejszych form inwestowania i zarabiania na nieruchomościach, ale również sposób na tymczasowe rozwiązanie problemu mieszkaniowego. W Polsce mamy kilka rodzajów umów najmu, z których najczęściej wybierane są najem zwykły oraz najem okazjonalny. W tym artykule przyjrzymy się różnicom między tymi formami, z uwzględnieniem kluczowych kwestii związanych z zawieraniem umów oraz zabezpieczeniem interesów obu stron.

Czym jest najem zwykły?

Najem zwykły to podstawowa forma wynajmu nieruchomości, regulowana przez Kodeks cywilny (art. 659 i następne). Może być zawierany zarówno ustnie, jak i pisemnie, choć dla większego bezpieczeństwa zaleca się sporządzanie umowy na piśmie.

Główne cechy najmu zwykłego:

1. Brak formalnych wymagań dotyczących umowy: Umowa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
2. Ochrona lokatora: Najem zwykły daje lokatorowi stosunkowo dużą ochronę prawną. Nawet w przypadku zaległości w czynszu właściciel nie może natychmiast usunąć lokatora – konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o eksmisję.
3. Zabezpieczenia: Właściciel najczęściej wymaga kaucji zabezpieczającej, która wynosi równowartość maksymalnie trzech miesięcznych czynszów.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególna forma wynajmu wprowadzona w polskim prawie w 2010 roku, skierowana przede wszystkim do właścicieli mieszkań, którzy obawiają się trudności z eksmisją problematycznych lokatorów. Regulacje dotyczące najmu okazjonalnego znajdują się w Ustawie o ochronie praw lokatorów.

Główne cechy najmu okazjonalnego

1. Formalności związane z umową:

• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego:

Najemca jest zobowiązany do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym:

• Poddaje się dobrowolnej egzekucji zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego.
• Zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia, wystosowanym przez wynajmującego po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu.
• Wskazanie przez najemcę alternatywnego lokalu mieszkalnego:

Najemca musi wskazać inny lokal mieszkalny, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy najmu. Informacja ta powinna zostać zawarta w formie pisemnej jako załącznik do umowy.

• Oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu:

Osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę (np. właściciel tego lokalu) musi złożyć pisemne oświadczenie, w którym:

• Wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w tym lokalu po zakończeniu umowy najmu.
• Na żądanie wynajmującego oświadczenie to może wymagać notarialnego poświadczenia podpisu.
• Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego:

Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia skutkuje utratą możliwości stosowania przepisów dotyczących najmu okazjonalnego.

2. Okres obowiązywania umowy:

Najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.

3. Koszty: W przypadku umowy najmu okazjonalnego, sporządzenie przez notariusza aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (zgodnie z art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego) wiąże się z opłatą za tę czynność to 430 zł netto do tej kwoty należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%, co daje łącznie 528,90 zł brutto. Dodatkowo, notariusz pobiera opłatę za wypisy aktu notarialnego, która wynosi maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.
4. Zabezpieczenie interesów właściciela:

Jedną z głównych zalet najmu okazjonalnego jest uproszczona procedura eksmisji. Dzięki oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego właściciel może przeprowadzić eksmisję bez konieczności prowadzenia długotrwałego procesu sądowego.

Najem okazjonalny to rozwiązanie, które zwiększa ochronę praw właściciela nieruchomości, jednocześnie wymagając od najemcy spełnienia określonych formalności.

Porównanie najmu zwykłego i okazjonalnego

Zabezpieczenia w umowach najmu

Kaucja

Zarówno w najmie zwykłym, jak i okazjonalnym, kaucja jest podstawowym zabezpieczeniem finansowym właściciela. Jej wysokość ustalana jest indywidualnie, ale nie może przekraczać trzymiesięcznego czynszu. Służy pokryciu ewentualnych zaległości czynszowych lub kosztów naprawy zniszczeń w lokalu.

Ubezpieczenie lokatora

Coraz więcej właścicieli wymaga od najemców wykupienia polisy OC w życiu prywatnym. Dzięki temu w razie szkód wyrządzonych przez najemcę (np. zalania sąsiada) właściciel ma pewność, że koszty zostaną pokryte.

Oświadczenie notarialne

W najmie okazjonalnym jest to kluczowy dokument zabezpieczający interesy właściciela. Jego brak uniemożliwia skorzystanie z uproszczonej procedury eksmisji.

Którą formę wybrać?

Najemca

Najem zwykły jest bardziej elastyczny i zapewnia większą ochronę prawną, co może być korzystne dla osób, które planują wynajmować mieszkanie przez dłuższy czas lub obawiają się nagłych eksmisji.

Właściciel

Najem okazjonalny daje większe bezpieczeństwo właścicielowi, zwłaszcza jeśli wynajmuje mieszkanie po raz pierwszy lub ma obawy związane z potencjalnymi problemami z lokatorem. Wadą mogą być jednak dodatkowe koszty związane z oświadczeniem notarialnym oraz formalności związane z zgłoszeniem umowy do urzędu skarbowego.

Podsumowanie

Wybór między najmem zwykłym a okazjonalnym zależy od indywidualnych potrzeb i oczekiwań obu stron umowy. Właściciele, którzy chcą minimalizować ryzyko, powinni rozważyć najem okazjonalny, mimo dodatkowych formalności. Z kolei najemcy preferujący większą ochronę prawną mogą wybierać najem zwykły.

Bez względu na wybór formy, kluczowe jest sporządzenie precyzyjnej i szczegółowej umowy, która jasno określa prawa i obowiązki obu stron. Dzięki temu można uniknąć nieporozumień i konfliktów, które mogą pojawić się w trakcie trwania najmu.